Podstawowym zagadnieniem w formułowaniu opinii na temat przedstawionych założeń jest słaba ich korelacja z racjonalną polityką mieszkaniową państwa. Inaczej mówiąc niezbędne jest określenie, jakie problemy mieszkalnictwa, a w tym jakie grupy obywateli, państwo uznaje za wymagające wsparcia. Niestety, w uzasadnieniu do założeń ten kluczowy element dla racjonalności działań władz publicznych jest pominięty.
Dlatego tylko sygnalizacyjnie należy podkreślić, że w dalszym ciągu istnieje znaczące rozwarstwienie pomiędzy dochodami społeczeństwa a kosztami mieszkań. Wsparcie dla osób niezdolnych do ponoszenia rzeczywistych kosztów utrzymania mieszkania jest niedostateczne, co oznacza postępujące wykluczenie społeczne. Powoduje to także dalszą degradację techniczną zasobów mieszkaniowych. Brakuje mieszkań o charakterze socjalnym, a także zdecydowanie zbyt mały jest zasób mieszkań na wynajem, które ułatwiają mobilność społeczeństwa, szczególnie istotną z punktu widzenia rynku pracy. Uwarunkowania ekonomiczne powodują, że większość inwestycji mieszkaniowych lokalizowane jest poza terenami objętymi miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego. Pogłębia to proces rozprzestrzeniania się („rozlewania”) miast, dewastując funkcjonalność organizmów miejskich i wywołując dodatkowe (nadmierne) koszty budowy infrastruktury technicznej i społecznej, która jest warunkiem prawidłowego rozwoju przestrzeni miejskiej. Zwrócenie uwagi na powyższe kwestie wynika nie tylko z merytorycznych przesłanek kreowania polityki mieszkaniowej – czyli analizowania wpływu rozwiązań cząstkowych na ogólną sytuację. Wobec ograniczonych możliwości wspierania mieszkalnictwa środkami publicznymi drugą przesłanką jest określenie hierarchii ważności w zaspakajaniu rożnych potrzeb i oczekiwań społecznych. Zawarta w założeniach propozycja budzi wątpliwości co do prawidłowego ustalenia hierarchii celów.
- Projekt założeń przewiduje utworzenie kolejnego instrumentu wspierania własnościowego budownictwa mieszkaniowego. Trzeba zaznaczyć, że obniżona stawka podatku VAT, a także zwrot części równowartości podatku VAT za określone materiały budowlane jest znaczącym wsparciem budownictwa, także własnościowego. Uwzględniając strukturę budowanych mieszkań, a także remontów mieszkaniowych, instrument ten głównie służy wsparciu mieszkań własnościowych. Te instrumenty „kosztują” finanse publiczne ok 9 mld rocznie (na tyle MF szacuje utracone wpływy). Zatem mamy do czynienia z istotnym wsparciem budownictwa mieszkaniowego. Powstaje pytanie o racjonalność dodatkowego wsparcia, zwłaszcza wobec innych, istotnych potrzeb w mieszkalnictwie.
- Projektowane rozwiązanie nie ma charakteru instrumentu polityki społecznej wspierającej określoną grupę społeczeństwa. Gdyby takie były rzeczywiste intencje to z korzystania z „MdM” nie wykluczono by rynku wtórnego. Brak wspomnianej wyżej hierarchii celów wspieranych przez władze publiczne ogranicza możliwość jednoznacznej oceny wagi tego rozwiązania wobec innych potrzeb (w dziedzinie mieszkalnictwa) i ograniczonych możliwości finansowych. Niemniej wydaje się, że wspieranie gospodarstw domowych zdolnych do zakupu mieszkania, najwyżej o 10 % mniejszego, można określić jako niesprawiedliwe społecznie.
- Propozycje MdM należy więc traktować jako instrument zwiększający popyt. W takim razie konieczne jest zastosowanie rozwiązań, które spowodują skonsumowanie zwiększonego popytu przez wzrost produkcji mieszkań, a nie przez wzrost cen.
- Przyjmując za oczywiste, że celem projektowanego instrumentu nie jest ułatwienie sprzedaży istniejących zapasów mieszkaniowych (nie sprzedanych przez deweloperów mieszkań) konieczne jest wprowadzenie dodatkowych ograniczeń, które spowodują, że w rzeczywistości wsparcie adresowane będzie do nowo budowanych mieszkań.
- Należy pozytywnie onotować propozycję wsparcia poprzez granty, a nie ulgi czy spłatę odsetek, gdyż tworzy to (przy założeniu, że nie nastąpi wzrost cen) większą dostępność kredytową dla obywateli. Wkład własny ma rosnąć o wartość grantu, co oznaczać ma odpowiednio mniejszy kredyt.
- Jeżeli nie zostaną zastosowane rozwiązania wiążące planowane wsparcie w zasadzie tylko z nową dodatkową produkcją, to rachunek wydatków publicznych będzie inny niż w założeniach. Powiększy się deficyt finansów publicznych, co w aktualnej sytuacji powinno być uznane za niedopuszczalne.
- Budownictwo mieszkaniowe jest wspierane poprzez obniżone koszty podatku VAT (bezpośrednio lub poprzez częściowy zwrot równowartości). Warto dodać, że około 48% nowych mieszkań i ponad 40% remontów (wartościowo) jest rozliczane z obniżoną stawką VAT. Utracone przychody budżetu wynoszą wg MF około 8 mld złotych rocznie. Około 48% nowych mieszkań i ponad 50% remontów realizowanych systemem gospodarczym, wspierane jest poprzez zwrot 15% (23-8) równowartości VAT za materiały budowlane. To wsparcie kosztuje rocznie ok. 1 mld złotych. Reasumując efektywność pomocowa jest kilkukrotnie większa.
W małych miejscowościach budowa systemem gospodarczym jest faktycznie jedyną powszechną formą budownictwa. Projektowane rozwiązanie pomija zatem całkowicie kwestię zaspakajania potrzeb mieszkaniowych w małych miastach i na wsi. W tej sytuacji, proponowana likwidacja „zwrotu” winna być powtórnie przeanalizowana, a wnioski z tej analizy udostępnione opinii publicznej.
Jednak w przypadku kontynuacji prac nad proponowanym instrumentem potrzebne jest wprowadzenie dodatkowych wymagań i ograniczeń:
- Wsparcie może wyłącznie dotyczyć zakupu mieszkań wybudowanych na terenach objętych ważnym planem miejscowym. Rząd, przyjmując Koncepcję Planu Zagospodarowania Przestrzennego Kraju jednoznacznie stwierdził, że narastająca dewastacja przestrzeni jest także efektem budowania poza M.P.Z.P. Angażowanie środków publicznych winno zmuszać do określonych zachowań, zgodnych z interesem publicznym.
- Wsparcie winno dotyczyć jedynie mieszkań, których charakterystyka energetyczna jest co najmniej o 10 % lepsza od wartości krańcowych określonych w przepisach.
- Wsparcie winno dotyczyć mieszkań o powierzchni nie większej niż 50 metrów kwadratowych. Proponowanie, że pomoc oblicza się dla 50 m kw. powierzchni mieszkalnej, ale może dotyczyć także większych (70 m kw.) mieszkań, oznacza, że wsparcie publiczne otrzymają także osoby, które stać (bez pomocy Państwa) na własne, przeciętnej wielkości mieszkanie.
- Ponadto należy rozważyć, czy dopuszczalna cena mieszkania odnosi się do mieszkania zdatnego do użytku, czy jest to cena za „stan deweloperski”.
- Wsparcie winno dotyczyć także mieszkań nabywanych na rynku wtórnym, z reguły tańszych od porównywalnych mieszkań na rynku pierwotnym co umożliwi poszerzenie grupy zdolnej do skorzystania z proponowanego instrumentu