Projekt ustawy, także w wersji przyjętej przez podkomisję nadzwyczajną, nie zapewnia realizacji celów inicjatywy rządowej, a ponadto negatywnie wpłynie na rynek mieszkaniowy. Propozycja nie ma charakteru społecznego, a jest projektem wspierania deweloperów. Niemniej, projekt w sensie operacyjnym jest zdecydowanie lepszy od ustawy „Rodzina na Swoim”. Ocena projektu winna być oparta na analizie stanu mieszkalnictwa. Sytuację mieszkaniową w naszym kraju syntetycznie można scharakteryzować następująco:
- poziom zaspakajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa jest zdecydowanie niższy, niż w innych państwach UE,
- cena nabycia mieszkania w stosunku do możliwości ekonomicznych obywateli jest wysoka. Za średnie miesięczne wynagrodzenie można nabyć 0,5-0,6 metra kwadratowego powierzchni mieszkania, gdy w większości państw UE ta relacja wynosi 1,5 i powyżej metra kwadratowego powierzchni mieszkalnej,
- instrumenty pomocowe są od początku transformacji źle adresowane i nieskuteczne, choć tworzą pozory wspierania przez państwo mieszkalnictwa. Ulgi podatkowe, kredyt RnS powodowały wzrost cen mieszkań, a w najlepszym przypadku – powstrzymanie tendencji spadkowych,
- potrzeby mieszkaniowe społeczeństwa można podzielić na trzy grupy: osoby posiadające zdolność do posiadania własnego mieszkania, osoby wynajmujące mieszkania, osoby niezdolne do samodzielnego sfinansowania najmu.
Polityka mieszkaniowa winna określać, które grupy i w jakim stopniu należy wspierać. W naszym kraju od lat nie istnieje spójny (kompleksowy, a więc odnoszący się do wszystkich zagadnień mieszkalnictwa) program polityki mieszkaniowej. W głównej mierze jest to konsekwencja ograniczonej wagi, jaką władze polityczne przykładają do tej kwestii np. w porównaniu z budową dróg. Drugim czynnikiem są, pojawiające się co pewien czas, rozwiązania cząstkowe (lepsze i gorsze), które budują przekonanie, że zajmujemy się mieszkalnictwem. Wreszcie trzecią przesłanką jest stan finansów publicznych i dominujący stereotyp, że skuteczna polityka mieszkaniowa jest możliwa li tylko w oparciu o środki publiczne. A podstawową barierą rozwoju mieszkalnictwa jest, wspomniana wyżej, negatywna relacja ceny do zarobków, której poprawa wymaga zmian regulacyjnych. Zmiany te (planowanie przestrzenne, prawo budowlane, zamówienia publiczne itd.) umożliwiłyby poprzez obniżenie kosztów prowadzenia inwestycji mieszkaniowych, w tym ryzyka, znaczącą (powyżej 1 metr. kw. za średnie wynagrodzenie) poprawę omawianej relacji. Ale jest oczywiste, że takie działania nie dają natychmiastowego efektu i stąd są nieatrakcyjne z punktu widzenia promocji władzy publicznej.
Wspieranie mieszkalnictwa środkami publicznymi daje szybkie wizerunkowe efekty, choć jak dotąd nie przekładało się znacząco na rzeczywiste pozytywne skutki dla obywateli. Finansowa pomoc publiczna odnosi się do dwóch problemów: pomocy dla najsłabszych ekonomicznie (dodatki mieszkaniowe, mieszkania socjalne i komunalne itd.) oraz wspierania inwestycji mieszkaniowych (nieistotne, czy na sprzedaż czy na wynajem), co oznacza przyrost mieszkań (zwiększa się dostępność), miejsca pracy, podatki itd. Oba cele są rzeczywiste i tworzą, w warunkach ograniczonych możliwości finansowych, prawdziwy dylemat wyboru.
- Projekt ustawy jest adresowany do określonej wiekowo i majątkowo (do 36 lat i nieposiadający własnego mieszkania). Konieczne należy zauważyć, że tak zdefiniowana grupa beneficjentów jest już objęta systemem wsparcia remontów i budowy mieszkań, wyrażający się w obniżonej stawce VAT. Przyjęcie proponowanego rozwiązania oznacza, że władze publiczne uznają, że polityka mieszkaniowa winna być szczególnie nakierowana na ww. grupę obywateli.
- Projekt ustawy (w wersji przedłożenia rządowego) znosi równocześnie ustawę o zwrocie osobom fizycznym niektórych wydatków związanych z budownictwem mieszkaniowym. Ustawa ta stworzyła możliwość zwrotu równowartości części podatku VAT za materiały budowlane. Jest to jedyna publiczna forma wsparcia budujących i remontujących systemem gospodarczym, gdyż ci inwestorzy głównie z powodów finansowych (w tym niestabilna płynność) nie kupują usług budowlanych, a ponadto w znacznej części kraju nie ma oferty sprzedaży gotowych mieszkań czy domów. Należy zauważyć, że w systemie indywidualnym (w którym gro stanowi budowa systemem gospodarczym) powstaje ok. 50% nowych mieszkań. Podobna relacja odnosi się do liczby remontów. System „zwrotu” jest więc równie ważny, jak obniżona stawka podatku VAT. Powstał w wyniku niemożności uzyskania przez Polskę derogacji dla stosowania obniżonej stawki VAT dla materiałów budowlanych, w uznaniu, że forma organizacyjna realizacji budowy lub remontu nie powinna decydować o wysokości publicznych danin.
- Zniesienie dotychczasowego „zwrotu” uzasadniane potrzebą znalezienia pokrycia na sfinansowanie projektu MdM, oznacza, że kosztem 50% inwestujących w mieszkania, świadomie zamierza się ułatwić dostęp do mieszkań dla relatywnie małej grupy społeczeństwa. Należy zauważyć, że jest to grupa o statusie majątkowym umożliwiającym nabycie mieszkania o powierzchni mniejszej o ok. 9%, bez proponowanego wsparcia i jak wskazano wcześniej, korzystająca z obniżonej stawki VAT. Jest niezbywalnym prawem władz publicznych dokonać takiego wyboru, ale publicznie znane winno być nie tylko to, że projekt „MdM” oznacza wsparcie (wątpliwe zresztą, o czym niżej) określonej grupy obywateli, choć czyni to poprzez likwidację pomocy dla dużo większej grupy obywateli).
- Nie istnieje uzasadnione przekonanie, że proponowany instrument nie spowoduje wzrostu cen lub zahamowania tendencji spadkowych, podobnie jak działo się to przy wszystkich dotychczasowych instrumentach pomocowych. Także złudne jest oczekiwanie, że proponowany instrument wywoła wzrost podaży mieszkań (jedynie ograniczone zmiany w strukturze wielkości mieszkań). W efekcie pomoc publiczna zostanie skonsumowana (w całości lub w znacznej części) przez sprzedawców mieszkań. Równocześnie nie należy pominąć prawdopodobieństwa wzrostu szarej strefy w obrocie materiałami budowlanymi do wielkości podobnych dla okresu przed przyjęciem ustawy o „zwrocie”. Oznacza to, że „korzyści” fiskalne z tytułu zniesienia „zwrotu” należy szacować na zdecydowanie mniejsze.
- Zasadnicze zmiany wprowadzone do projektu przez Podkomisję Nadzwyczajną dotyczą dwóch propozycji
– zwiększenia limitu środków na finansowanie „MdM”.Sytuacja finansów publicznych uzasadnia odrzucenie tego postulatu
– zachowanie możliwości „zwrotu” części VAT za materiały budowlane dla osób z grupy (określonej jak wyżej wiekowo i majątkowo) budujących systemem gospodarczym. Mimo, że ta propozycja jest de facto dowodem nieracjonalności proponowanego zniesienia ustawy o „zwrocie”, to nadal proponowana ustawa będzie nierówno traktowała obywateli. Bowiem w takiej sytuacji obywatel w dowolnym wieku i posiadający mieszkanie (mieszkania sic?), może nabyć mieszkanie z obniżoną stawką podatku VAT, a ten sam obywatel korzystający z innej formy organizacyjnej budowy czy remontu (często niemający wyboru) – nie będzie miał żadnej formy wsparcia.
- Jeżeli przesłanki społeczne uzasadniają potrzebę dodatkowego wsparcia wyżej zdefiniowanej grupy obywateli, to należy dopuścić im prawo nabywania pierwszego mieszkania także na rynku wtórnym, na którym są z reguły niższe ceny. Ograniczenie programu do rynku pierwotnego powoduje brak możliwości wyboru rynku ze strony nabywców, co jak pokazują doświadczenia historyczne, będzie skutkowało wzrostem cen na rynku pierwotnym i zysków deweloperskich. Powstaje pytanie, dlaczego kosztem konsumenta chcemy wspierać tę grupę przedsiębiorców. Przy okazji, należy zauważyć, że w projekcie ustawy akceptowana jest cena za
tzw. stan deweloperski, czyli faktycznie mieszkania nabywane w projekcie MdM będą droższe. - Jednym z czynników degradacji przestrzeni miejskiej są inwestycje realizowane poza obszarem planów miejscowych. Dlatego, w odniesieniu do nowych mieszkań potrzebne jest dodatkowe ograniczenie, czyli wsparcie winno dotyczyć mieszkań powstałych na terenach objętych miejscowymi planami zagospodarowania przestrzennego.
- Zachowanie w istniejącej treści ustawy o „zwrocie”. Sfinansowanie propozycji „MdM” może nastąpić poprzez: podniesienie o jeden punkt procentowy stawki obniżonej VAT lub ograniczenie środków na anonsowany przez Ministerstwo Finansów i BGK projekt funduszu na zakup mieszkań na wynajem.
- Zmniejszenie maksymalnej powierzchni mieszkania akceptowanego w projekcie „MdM”. Jeżeli kogoś w ramach programu stać na tej wielkości mieszkanie, oznaczać to może, że bez wsparcia rządowego stać go na zakup mniejszego lokalu. Podatnik nie powinien wspierać osób, które stać na zakup własnego mieszkania, by mogły kupić je większe.
Mimo zaawansowania prac nad projektem, przyjęcie projektu ustawy winno być poprzedzone analizą jej konsekwencji w odniesieniu do poziomu i jakości zaspakajania potrzeb mieszkaniowych społeczeństwa. Ocena projektu (z uwzględnieniem zmian zaproponowanych przez Podkomisję Nadzwyczajną) upoważnia do twierdzenia, że w zasadzie likwiduje się jedyną pomoc publiczną dla budujących i remontujących samodzielnie blisko 50% mieszkań. A celem tej propozycji jest, skąd inąd wątpliwe, uzyskanie środków na dodatkowe wsparcie nielicznej grupy obywateli, którzy bez tego wsparcia też są w stanie nabyć mieszkanie, choć o powierzchni mniejszej o ok. 9%. W rzeczywistości uchwalenie proponowanej ustawy oznacza pogorszenie poziomu zaspokajania potrzeb mieszkaniowych, czyli pogłębienie rozwarstwienia w mieszkalnictwie.